李达康1分钟前

20年城市总体规划下 细说宿州楼市的“南展北扩 东涨西旺”

宿州城市总体规划（2010--2030）提出中心城区发展方向为：东进、北扩、南展、西优，中心城区在现状建成区的基础上重点向东、向北发展，向南适当发展，向西优化发展，形成“一主三副四组团 ”的空间结构。一主：依托老城区和市级政务文化区，形成城市主中心。三副：汴北、城东、城南三个城市副中心。四组团：老城区、汴北新区、城东新区、城南新区四个城市综合组团。

进入2017年开始，我们就看到了宿州城市发展有了明显的成效。不管是政务区、汴北区还是东城区亦或是西南区，都改变成了新面貌，而在全面发展的背景下，宿州楼市也如同四月的阳光，热情不减，每个区域的楼市都均衡发展，正在一步一步的实现“蝶变”过程。

楼市方向——南展（房源价格适中）

相比于其他区域来说，宿州向南区域即经开区，早在开发时就以工业、商业为主，经过几年的招商与发展，城市向南的市经济开发区配套日渐成熟，人气聚集，也同时汇聚多个成熟的小区，居住环境正焕发魅力。

从迎宾大道向东南航拍图

去年以来，宿州经开区转变发展思路和招商理念，打破固有的“招商引资、土地先行”惯例，积极探索“零地招商”新模式，大力实施并购、租赁、股权合作等，向盘活存量要土地、要税收、要效益，实现“增资增效不增地”的良好效应，进一步促进了园区产业集聚发展和转型升级。

经开区依托现有资源优势和产业基础，着力延伸产业链条，推动产业集聚发展，初步形成以百丽鞋业、博洋服装为龙头的鞋服轻纺产业；以电光防爆、京田国际为龙头的的机械制造产业；以丰原集团、中元化肥为龙头的化工产业；以雨润食品、名人食品为龙头的食品及农产品深加工产业；以首文高新、诺业生物、惠丰电源为龙头的新能源新材料产业；以中豪钢材市场、白马商城、意邦家居为龙头的商贸物流产业等六大主导产业。区内商贸流通、金融服务、居住小区、学校、医院、宾馆等城市配套设施逐步完善，开发区正在成为全市经济发展的新动力和适宜人居的新城区。

而所在经开区内的项目，多以性价比走俏，价格相对适中，适合刚需购房人群，目前以君悦学府、乐泽·鑫城以及淮海学府、南翔宝贝城为楼盘代表，房源类型丰富。

1.君悦学府

君悦学府位于迎宾大道与金海三路交叉口（新二中正门对面），总建筑面积约20万㎡，配有近5200㎡中央景观区，1.08万方社区风情商业街区，与周边医疗、教育、餐饮等完善配套共同组成一站式生活圈。

君悦学府装修效果图

2.乐泽·鑫城

乐泽·鑫城内在拥有约20000㎡法式大花园和近20000㎡社区高端商业配套，出繁华、入宁静；高层入户大堂挑高7.8米，让别墅汗颜；全阳光三房阔居，同时拥有大尺度和阳光繁华；准现房发售。

乐泽·鑫城效果图

3.淮海学府

聚泽园淮海学府，主力面积92-103㎡，2+1房设计，全明户型，大面积赠送，买两房得三房；首付5.8万，日供40元，3188元/㎡起，准现房准实惠，缩短通往幸福的距离。新品3号楼92-100㎡阳光三房，交5000享18000元每套优惠，预约房源进行中。

淮海学府效果图

楼市方向：北扩——高端住宅集聚地

作为政府工作调度会上城市建设重点区域的“汴北”，今年的发展思路更加清晰，北部新城建设框架更加明朗，发展目标更加明确。

随着政务区的逐渐完善，作为“北扩”发展方向的汴北新区，在区域发展的大格局中优势日益凸显。路网建设、城市建设、配套设施以及智慧云计算产业园等多方面，拱辰路、龙城路、灵磬路等多条道路实现通车，加之拂晓大道北延，人民路向北延伸并与唐河桥紧密连接工程的快速推进，完善的交通路网将极大提升新城的承载能力，释放区域发展潜力。加之人民路、拂晓大道地下综合管廊项目建设，城市公共服务水平、品质升级大有裨益。

今非昔比，日新月异。用这句话形容今天的汴北高新区发展之势一点不过。

宿州汴北城建以及配套航拍图

诚然，短短几年光景，汴北发展势如破竹，从招商引资到项目建设，从基础设施配套到区域面貌完善，从城市功能提升到产业园区崛起，从改善民生到和谐建设北城区，再至新汴河水利风景区的环境再提升……将汴北新区建设推向一个崭新的发展境界。

高端住宅聚集地

远的不说，就说两年前，如果有人卖掉宿城城市中心繁华地段的房产而向汴北置业，必然会引来众人的不解，近两年来，主动远离闹市繁华地段而在汴北高新区置业安家却成为一种明智和时尚的置业选择，这是购房者改变传统置业观念的结果，更是一座城市版图扩张、区域经济发展的结果。

随着“二孩”全面开放，家庭人口的增加，对住房的需求也在进一步上升，传统上满足三口之家需求的两房、三房也要随之升级到四房。进而，原本属于改善的三房，在二孩全面放开、全面实施的背景下已变成刚需，四房甚或五房上升为改善型需求，住房需求以及结构，不知不觉间悄然发生着改变。

而汴北区域内现有楼盘几乎都是以低密度洋房为主打的改善型房源，有多层、更有独栋墅质洋房，其中以宿州院子、汴北托斯卡纳为代表，以及即将开发建设的呈泰领域，2016年岁末由交投集团成功竞得汴北新区一宗面积211亩的宗地（位于宿州市体育馆南侧附近），成交价2.5亿元，规划用途为商服、住宅用地。根据此地块的容积率来计算，打造项目也多以多层+小高层产品为主。

1、托斯卡纳小镇

目前托斯卡纳小镇三期独栋别墅在售，户型面积288㎡，总价390-400万/套。三期别墅总计15栋，4栋别墅已完工，其中28—1#楼为样板间。

托斯卡纳小镇三期，以约288平米产品为主，奢想极致空间，典藏尊贵人生。

托斯卡纳小镇秋景

2、宿州院子

宿州院子项目位于宿州汴北新区拂晓大道汴河大桥北侧，与政务新区隔江相望，是政府规划的高端居住、文化科技、对外交通等为一体的现代化综合新区，同时汴河凭借着浩渺开阔的江景和弥足珍贵的自然生态环境已迅速成为宿州的高贵名片，作为汴北新城唯一的新中式院落别墅，宿州院子将在宿州高端居住区凸显其华贵形象。

项目自2016年入市以来，一直处于热销状态，20#、23#墅质洋房于3月入市，均价约6300—6500元/㎡，一次性付款96折，按揭98折。

宿州院子：院子里的墅质洋房

3、呈泰领域

呈泰二期精品之作——呈泰领域将于2017年重磅面市，倾力打造汴北区低密度洋房社区。

“呈泰·领域”是呈泰置业发展有限责任公司继“呈泰·双子座”项目后的又一力作，力求将本项目打造成为宿州市建筑典范。

项目位于高新区核心区域，汇源大道以西，拱振路以北，高新区管委会以东，整体占地约100亩，容积率≤2.0，分两期开发，项目由电梯洋房、高层住宅组成，户型面积为90--140平方米，给客户更多样的选择。

呈泰领域鸟瞰图

宿州交投集团竞得汴北211亩地块或开发多层+小高层

2016年末，宿州市交投集团成功竞得汴北新区一宗面积211亩的宗地（位于宿州市体育馆南侧附近），成交价2.5亿元，规划用途为商服、住宅用地，该地块的成功竞得。

此次宿州市交投集团成功竞得211亩住宅、商服地块，根据此地块的容积率1.5到2.2来计算，该地块打造的项目或以多层+小高层产品为主。

楼市方向——东涨（2017年改造重点）

2017年埇桥区政府工作报告也指出，高效实施棚改项目。全力完成市下达的房屋与土地征收任务。按照“两年内完成整体征迁，三年内完成改造建设”要求，全面掀起道东棚改热潮，完成棚户区改造100万平方米以上，累计完成总任务的80%，改善道东区域整体面貌。

说到宿州东城区，市民们的大都印象都是早些年前，低矮的自建房，环境脏乱差，大型的公共设施基本为零.东城区相应的发展步伐略慢，大量棚户区的存在严重阻碍了东城区域的整体发展和城市面貌的改善。自2014年起，随着棚户区改造工程的实施与发展，东城区迎来了新的发展机遇。一户户低矮的自建房被拆除，一栋栋崭新的高楼拔地而起，虽然较其他片区发展较缓慢，但发展潜力不可估量。

埇桥区棚改计划

2017年宿州市政府工作报告及埇桥区政府工作报告提出，大力掀起棚改热潮，实施高效棚改项目，并共同提出重点改善道东区域棚户区现状，按照市政府提出的棚户区改造“五年规划，三年完成”的目标，制定宿州市东城棚户区2017-2018改造计划，重点改造道东棚户区。宿州市2017年棚户区改造项目计划显示，埇桥区棚改计划改造6个地块共3830套，其中东城区域就占据了5个地块共3030套。

宿州市东城棚户区2017-2018改造计划示意图：

宿州市东城棚户区2017-2018改造计划示意图

宿州市东城棚户区2017-2018改造计划示意图显示，共将改造17个地块，分别为：D1#地、D2#地、D3#地、D4#地、D5#地、D6#地、D7#地、D8#地、D9#地、T10#地、T11#地、T12#地、T13#地、T14#地、T15#地、D16#地、T17#地，其中道东街道辖区共改造10个地块（D字开头地块），沱河街道辖区改造7个地块（T字开头地块）。

计划2017年实施地块为7个地块，占地3130亩（约208.67万平方米），建筑物面积为173.5万平方米，共计5384户。

（1）D1#地：企业自行改造 占地面积：130亩 建筑物面积：8万平方米 户数：509户

（2）D2#地、D3#地（已申报）：港口路棚户区 占地面积：760亩 建筑物面积：28.5万平方米 户数：1775户

（3）D4#地：汴河路棚户区 占地面积：240亩 建筑物面积：22.5万平方米 户数：1150户

（4）D8#地：棉织厂 占地面积：180亩 建筑物面积：10万平方米 户数：800户

（5）D16#地：雨润肉厂占地面积：210亩 建筑物面积：9.5万平方米 户数：150户

（6）T15#地一期：已申报（恒福·新城一期 2017年1月6日开工奠基）占地面积：350亩 建筑物面积80万平方米

（7）城东2号地块：港利集团 占地面积：1260亩 建筑物面积：15万平方米 户数：1000户

东城区重点配套

城市配套：火车站增建东广场

教育配套：十五小、恒福一小分校、南翔恒泰九年义务学校

环境配套：法治文化公园、沱河景观公园修建、森林公园

商业配套：义乌商贸城 南翔恒泰城

作为2017年重点改造区域，加上火车站等重点配套的建设，东城区的项目自进入2017年开始，楼市市场一片大好，涨声一片，据宿房网不完全统计，东城区在售的四个楼盘同比去年均价呈上涨趋势，均价上涨普遍在300元/平。

楼市方向——西旺（频频登上备案排行榜）

2017年开年以来，宿州房地产市场持续走好。1—2月的TOP10的榜单中，不难发现，区域内不断有频频上榜。随着西城区区域内道路、教育配套的不断完善，楼盘的去化脚步加快。除外，随着政务区区域内房源的稀缺，越来越多的置业者开始将目光转向西城区。而随着销量的增加，价值的不断增长，西城区正日益甩掉库存量过大印象，开始驶入销售快车道。

今年开年以来，西城区各楼盘“涨声一片”，名宿华府于1月份每平米涨幅200元；冠景凯旋门2月23日在现行销售价格基础上上调100—200元/㎡，可根据销售节点逐步上调。翔豪新都于2月份将住宅均价在原来基础上上调50元/㎡，3月1日正式执行；拂晓新城自1月31日二期首开以来在原有基础上上调150—200元/㎡不等；汇豪新天地自开年以来住宅均价在原有基础上上调200元/㎡。

2016年1—2月份，2017年1—2月份的均价对比中，西城区区域内楼盘均迎来不同涨幅，其中最高涨幅为中辰一品，2017年1—2月份4171元/㎡同比2016年1—2月份3635元/㎡均价上涨15%，差额539元。

房价的普遍上涨的背后，西城区的备案量同比也迎来不由程度的上涨。其中名宿华府最具代表性。数据显示，在2016年1—2月份的备案中，名宿华府当时的备案量为52套，而2017年1—2月份则为192套，项目销售突飞猛进，同比上涨269%，套数相比去年增加140套。销量的攀升，住宅均价的上涨，就连进入清盘期的冠景凯旋门，不仅没有降价清盘，反而每平方还要涨至100—200元不等！这些底气来自哪里？

自2016年下半年以来，宿城各区域掀起棚改热潮，加之返乡置业潮的到来，各区域楼盘房源去化明显，一些热门区域如政务区，由于区域内多盘处于清盘，无过多新盘加入，导致供需失衡。

宿州西南拂晓大道航拍图

再者，随着楼市的不断回暖，备受置业者青睐的西南政务区内改善型房源均价一度破“5”直逼“6”字头起大关，而与其同在拂晓大道一条道路上的西南片区房价却在3800元/㎡左右，拿一套100㎡的房源来算，一套房子总价下来，相近约20万左右。多种因素使得西南片区内楼盘备受关注。

配套助力：西外环开建、浍水西路延伸、淮北千亩园小学

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